以前【家づくりの流れ３STEP】でおおまかな流れを紹介。

【住宅展示場】や【見学会】に行く前にこの３STEPを踏むべし。

理由と詳細はこちらをチェック▼以前紹介した【家づくり3STEP】はこちら▼

意外と知らない⁉【家づくり3STEP】後悔したくないならこの順番！

家づくりの流れ
１..お金のこと
２..建物のこと
３..土地のこと

『“とりあえず”と住宅展示場とかに行くのはナッティン(無し)ということか！』

『自分達家族の身の丈を知らずして、家づくりは進まぬ、ということか！』

この１．２．３の流れが見えてきたところで【お金のこと】で『スミ子式｜家計の見直し』を紹介しました。

家計見直しで『住宅ローン』は怖くない！ズボラ主婦でも貯金ができる！？

↑ここで例に挙げた家族の支払可能額・年支払可能額が計算できた！

この“情報という武器”を手に我々のこれからの目標は…【住宅ローンシュミレーション】

目指せ【住宅ローンローンシミュレーション】！

金利　を知り
↓
変動金利・固定金利　を知り
↓
元金均等・元利均等　を知り
↓
団信　を知る
↓
意味の分かった状態で【住宅ローンシミュレーション】に挑む！

『収入＋支出額』と『自分達が月々住宅ローンにどの程度の金額を充てられるか』が分かれば、『組める住宅ローン』の金額をシュミレーションできる。

組める住宅ローンの金額が分かって初めて、【土地のこと】【建物のこと】がリアルに考えられるよ！

前回【金利】について
・金利ッテナニ？
・1.0％違うといくらくらいの違い？
・高いから悪、安いから善！ってわけじゃない！

この辺なんとなく見えて来たところなので現在地はココ。

金利　を知った
↓
変動金利・固定金利　を知り
↓
元金均等・元利均等　を知り
↓
団信　を知る
↓
意味の分かった状態で【住宅ローンシミュレーション】に挑む！

【金利を知った】

金利を知ったのでお次は【変動金利・固定金利　を知る】

ていうかよくよく調べると2種類ではなく3種類あるみたい。

1. 全期間固定金利型
2. 変動金利型
3. 固定金利期間選択型

タヌキとキツネと(ネコもいた！)

どの子が良いとか悪いとかではなく、それぞれのメリット・デメリットを理解して自分たちにはどの子がベストパートナーなのか家族で、夫婦でよく話し合う！

「おいおいスミ子、タヌキとキツネはどこから出てきたよ」

と思ったベイビーちゃん。

ちゃんとこれ見てください。

全期間固定・変動・固定選択…何が違うかというと動くか動かないか！

「…何が？」

うむうむ、焦るなベイビーちゃん。

金利ですがな！
(引用：明和地所グループ lifestyleclub)

1. 全期間固定金利型
全期間、金利が一緒。

どんな世界情勢だろうと、金融情勢の変化があろうと微動だにしない安心型金利。
“安心が手に入る”代わりに金利が高めに設定されている。

2. 変動金利型
金融情勢に合わせて定期的に金利が変わる。
“いつか高くなるかも、と不安が付きまとう”代わりに金利は一番低めに設定される。

3. 固定金利期間選択型
いいとこどり金利。
2年・3年・5年・10年・15年といった期間から選ぶことができ、その後は変動に移行。
住宅ローン開始(20代後半～30代)の収入が安定しない時期は安定しているため将来設計がしやすい。

ここからはそれぞれもっと詳しく見ていこう。

1. 全期間固定金利型とは？

住宅ローンを借りている間、金利は最後までずっと一律で固定の住宅ローン。

そのため、月々の返済額も常に一定で変わることはない。

金利の固定期間については、契約内容によって様々。

代表的な固定ローン「フラット35」は、15年から最長35年の中から選べる。

固定期間が長ければ長いほど、金利は割高に。

金利上昇によるリスクを心配しなくていいため、
ライフプランが安定し、将来設計がしやすいのが特徴。

反対に、固定金利は変動金利よりも高い水準であることが多いため、金利が思ったほど上昇しなかった場合、結果的に高い金利を払い続けることに。

固定金利のメリット

・支払額が一定なので無理なく返せる
・返済計画が立てやすい
・将来設計がしやすい
・金利の上昇を気にしなくていい安心感

固定金利のデメリット

・金利が高い
・借りられる住宅ローンの金額が変動金利型より少なくなる

固定金利が向いている方

・金利の変動を気にしたくない方
・返済期間が長い方
・総支払額が高くなっても安定した生活を送りたい方
・リスクを避けたい方

2. 変動金利型とは？

変動金利型は、その名の通り金利が変動する住宅ローン。

金利が変動するたびに、利息の負担や返済額は変わるが、固定金利と比べて金利が低く設定されるケースが多いのが特徴。

変動するといっても、株価のように毎日金利がコロコロ変わるわけではなく、一般的に金利の見直しは半年に一度。

そして、その金利の動向に応じて、5年ごとに返済額が見直される。

ただし、返済額が一気に上がると家計への影響も大きくなるため、金利がどんなに上昇しても、変更後の返済額は、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められてる。

ここで注意してほしいのが、金利が急上昇したときに起こりえる「未払い元金」の発生。

途中で金利が急上昇しても、返済額の見直しは5年ごとなので、5年間は同じ返済額のまま。

しかし返済額は変わらないが、利息の負担額は、変更後の金利がすぐに適用。

そのため、金利が大幅に上昇すると、元金ではなく利息から優先して返済されるので、利息ばかりを支払う状態が続き、一向に元金は減らなくなってします。

それどころか毎月支払うべき利息の金額が、返済額よりも多くなってしまい、未払い利息も貯まってしまうリスクがあることも覚えておこう。

変動金利のメリット

・金利が低い
・借りられる住宅ローンの金額が固定金利型より高くなる

変動金利のデメリット

・将来金利が上がるリスクがある
・生活設計を立てづらい
・未払い元金・利息が発生する可能性がある

変動金利が向いている方

・金利上昇リスクを理解している方
・借入金額が少ない方
・返済期間が短い方
・今後上昇しても借入時の金利を低くしたい方
・金利上昇に対応できる資金面に余裕のある方

3. 固定金利期間選択型タイプとは？

全期間固定金利型と変動金利の中間のようなイメージの固定金利期間選択型。

3年、5年、10年というように一定期間金利が固定され、一般的には固定期間が長くなるほど、金利は高くなる。

期間終了後は契約したローンの条件次第ですが、その時点の金利で再び固定期間を設定するのか、変動金利型に変えるのかを選択します。

一般的に、全期間固定金利型に比べてスタート時の金利は低めになっています。そのため、最初の数年間は支払いが安くなるというメリットがあります。

注意点として、変動金利型のように、金利上昇に対する返済額の上限ルールが設けられていません。

金利が上がった分だけ返済額も増えるので、金利が上昇しても返済可能なのか、十分に考えておく必要があります。

固定金利期間選択型のメリット

・状況に合わせて自由に固定期間を調整できる
・全期間固定するより低い金利で返済期間を固定可能

固定金利期間選択型のデメリット

・固定期間終了後に金利が上がっている可能性がある
・生活設計を長期的に立てづらい
・返済額に上限がない

固定金利期間選択型が向いている方

・返済期間が短い方
・固定期間が終了するまでに収入の増加が見込める方

3種類、数値の比較

<4,000万円の新築マンションを購入する場合>

要は『安心』を買うとしたら486万円だ！ってこと。

「どういう意味？」

金利と金額が一番高いのは“全期間固定金利型”、低いのは“変動金利型”。

その二つの差額が486万円。

その二つの違いは、月々の返済額の動き。

全期間固定金利型…全期間一緒だからずっと10.5万円。

変動金利…現在の金利は約0.5％で月々9.2万円。だけど更新により金利が下がることもあれば上がることもある。
※返済額が増える場合は、従来の返済額の1.25倍の金額までが上限と定められてるから極端に何万も変わることはないよ！

『金利が上がらない』という安心を、総返済額のうち486万の差で考える、ということ。

高いから悪、安いから善！ってわけじゃない！

タヌキ・キツネ・ネコ、それぞれ魅力があって、それぞれ惑わされる誘惑ポイントもある。

・全期間固定金利型
ローン組み始めから、払い終わるまで金額が変わらないから将来設計がしやすく、とにかく金額上昇がないから安心。
↕
金利が高い。
(0,1％違うと総額約65万、1,0％違うと総額約650万違うよ)

・変動金利型
金利が上昇すると返済額が増えるから更新期が怖い…
↕
金利設定が一番低いため、ローン組みたての頃の20代～30代収入が安定しづらい年齢でも支払いができる。

・固定金利期間選択型
金利が上昇すると返済額が増えるが、固定金利期間もあるので多少安心。
↕
金利が上昇しなければ返済額は安定、固定金利期間の金利は多少高め。

まとめ

同じ借入額でも返済額は変わる。住宅ローンは慎重に選ぼう

住宅ローンは同じ金額を借りたとしても、どの住宅ローンを選ぶか、金利タイプは何を選ぶかによって、毎月の返済額や、完済までの総支払額が違ってくる。

自分が納得できる資金計画にするためにも、複数の金融機関、複数の住宅ローン商品を比較検討することが大切。