2023年8月が終わろうとしている…

残暑見舞い申し上げるスミコです。

スミコの感覚、夏が終われば年が明ける。

あっという間っていうこと。

順調にマイホーム計画が進んでいても、住宅を購入や建築する場合、「今から動き始め！」となれば住み始めるのは来年、つまり令和6年かな…。

令和４年に住宅ローン控除の大きな改正があって、令和６年から適用されるものもあるので復習しておこう。

１．令和４年適用

控除率

１％⇒０．７％
以前は住宅ローンの控除率が１％でしたが、令和４年からは０．７％に引き下げられた。

この変更は、住宅ローンの低金利によって生じている「逆ざや」を解消するための措置なんだそう。

逆ざやとは、住宅ローン控除の控除率が金利を上回った場合、支払利息より還付金の方が多くなる現象を指す。

従来の控除率1％は、住宅ローンの金利よりも高いため、逆ざやが発生していたんだとか。

現在の0.7％の控除率によれば、金利が0.7％以下の住宅ローンを組むと、支払利息よりも還付金の方が多くなる計算となる。

例：3,000万円の住宅ローンを金利0.5％で組んだ場合は以下のようになる。
（年末の住宅ローン残高が3,000万円だと仮定して計算）

金利…3,000万円×0.5％＝15万円
住宅ローン控除の還付額…3,000万円×0.7％＝21万円
所得税還付額21万円－住宅ローン金利15万円＝6万円得をする計算

控除期間

• 新築住宅・買取再販の中古住宅（要件を満たしたもの）：13年
• 中古住宅（既存住宅）：10年
• 認定住宅ではない「その他の住宅」：10年

住宅ローン控除の期間も変更。

令和４年からの新しい控除期間は、１０年から１３年に延長。ただし、中古住宅や増改築については引き続き１０年の控除期間が適用。

令和4年の住宅ローン減税では、住宅ローンの適用期限は令和3年（2021年）までの入居までとされてた。

だけど、改正により、この期間が令和7年（2025年）までの入居までと、4年間延長。

この変更は、新型コロナウイルスによる経済の落ち込みを受けて、経済回復を促進するための措置とされている。

住宅ローン控除の延長により、住宅購入や支出が喚起され、経済へのポジティブな影響が期待されているんだって。

所得制限

合計所得金額３０００万円⇒２０００万円
所得制限も改正により引き下げられた。

従来の所得制限は「所得3,000万円以下」でしたが、改正後は「所得2,000万円以下」に引き下げ。

また、40㎡以上50㎡未満の物件については、所得制限は1,000万円以下でなければ住宅ローン控除は受けられない。

この変更は、高所得者が小規模なマンションを投資用に購入することを防ぐための措置。

中古住宅

要件緩和（築年数基準廃止、Ｓ５７年以降築なら証明不要）

床面積

５０㎡以上⇒４０㎡以上（令和５年末までに建築確認必要）
マンションの場合は内法面積で計算ミスに注意。

40㎡というと12坪程で、ディンクス向けか単身用の小規模マンション程度の大きさ。

そして、この緩和の対象となるのは年間の所得金額が1,000万円以下の方のみ。

２．令和５年適用

残高証明：不要に（銀行が税務署に直接調書提出）

令和５年からは残高証明が不要となり、銀行が税務署に直接調書を提出。

これにより、住宅ローンの手続きが簡略化！

３．令和４年と６年に段階的に適用

借入限度：住宅性能で細分化＋縮小

※1 令和5年（2023年）12月31日までに建築確認を受けた住宅、または登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前の住宅については、借入限度額2,000万円、控除期間10年間として住宅ローン減税が適用されます
※2 令和5年（2023年）年までに新築の建築確認がされている場合
(引用：ミツバハウジング/住活コラムより)

まとめ：知ってれば対策はできる！

令和６年からの改正で影響が大きいのは、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は住宅ローン控除が受けられないということ（表の※２）。

ただし令和５年中に建築確認等を受けている場合は限度額を２０００万円に下げた上で適用が可能。

住宅ローン控除は基本的に住み始めた年を基準に適用します。

どの省エネ住宅に該当するのか、該当しない場合にはいつ建築確認を受けられるのかなど確認しながら進めるようにしよう！