はじめてのマイホームともなれば、あれも欲しいこれも欲しいと、予算的に厳しい資金計画を立ててしまいがちです。

しかし、もし途中で返済ができなくなれば、せっかくのマイホームライフが台無しになってしまいます。そういった事態に陥らないためにも、資金計画は「ムリなく返済できる金額」をもとに検討していかなければなりません。

当記事でははじめてマイホームを建てる人向けに、資金計画の立て方を5つのステップにわけて、わかりやすく説明していきます。今回の記事が、正式に資金計画を立てる際のチェックシート的な役割になれば幸いです。

STEP1 購入できる上限金額を算出

どんな家を購入するか考える前に、まずは自分たちの購入できる上限金額を算出するのが最優先となります。

理論上の上限金額は、「住宅ローン借り入れ可能金額」と「自己資金」を足した金額が基準です。ただしこの金額を上限に設定してしまうと、なにかトラブルが発生した際に、支払いが滞ってしまうことも考えられます。

普段はあまり意識していないかもしれませんが、10年も経てば生活は大きく変化するものです。建物の劣化や子どもの成長などに備えて、多ければ数千万円という単位で資金を準備しておかなければなりません。

また場合によっては、病気やリストラで、世帯収入が大きく下がってしまうこともあるでしょう。だから、購入できる上限の金額ではなく、ムリなく返済できる金額を基準にするべきなのです。

STEP2 住宅建築にかかる全費用の把握

自分の購入できる上限金額がわかったら、今度は希望する住宅建築に掛かる概算費用を明確にしていきましょう。住宅建築に必要な費用は、大きく「土地」「建物」「諸費用」にわけられます。

土地の購入代金

土地を購入すると、時期をずらして2回支払いが発生します。

契約時：手付金（土地代の10%が相場）、諸費用（仲介手数料・印紙税など）
引き渡し時：購入代金から手付金を差し引いた残金

はじめて土地を購入する場合、「仲介手数料」の金額に驚く人も少なくありません。仲介手数料は、「土地の代金 × 3％ + 6万円」が事実上の基準となっており、かりに1,000万円の土地を購入すれば、36万円も掛かる計算です。

購入代金ほどではないにしても、決してバカにはできない金額ですから、しっかりと頭に入れておいてください。

建物の建築費用

建物の建築費用には、建物本体の建築費のほかに、外構工事や外部配管工事などの「付帯工事費」、さらに登記手数料といった「諸費用」がプラスされます。

一般的に付帯工事費は総額の約20%、諸費用は5〜10%と、かなり高額です。忘れずに計画しておかないと、あとから予算オーバーで大変なことになってしまいます。

トラブルを避けるためにも、本体工事に含まれる工事範囲については、事前に建築会社としっかり打ち合わせしておきましょう。

諸費用

前述のとおり、総額の10%と意外な負担になるのが、この諸費用です。印紙税・登録免許税といった税金のほかに、設計手数料・司法書士への報酬・火災保険料・ローン保証料など、驚くほどたくさんの費用が発生します。

また引っ越し費用や家具の購入費・固定資産税などもきちんと計画しておかないと、引き渡し後の生活プランが狂ってしまうかもしれません。

いずれにせよ、どういった諸費用が必要か、建築費用と同様にしっかりと確認しておいてください。

STEP3 住宅ローンの種類と借入限度額をチェック

住宅ローンは、金利・返済期間・借入時の年齢など、金融機関ごとに条件が大きく異なります。また、何十年もの長期返済ともなれば、条件が少し違うだけでも支払の負担が大きく変わってきます。なので、住宅ローンの選定には、どうか焦らずじっくりと取り組んでください。

検討すべきポイントはたくさんありますが、最低限以下のポイントについては、各金融機関の条件を徹底的に比較検討していただきたいところです。

• 金融機関が求める審査要件（年収・年齢など）
• 金利タイプの選択（固定金利・変動金利・ハイブリッド型）
• 適正な返済負担率

住宅ローンを検討する場合、まずは住宅金融支援機構のフラット35や、財形住宅融資の利用が可能かどうかを確認していくことになるでしょう。ただし、こういった人気の住宅ローンは、借入要件が厳格に定められており、審査が通らない場合も少なくありません。

大手のハウスメーカーであれば、提携する金融機関の住宅ローンが借りやすくなることもあるので、まずは専門家に相談してみることをオススメします。

STEP4 自己資金をどれくらい準備できるか

住宅ローンの負担を大きく左右するのが、自己資金です。頭金が少なくても（ゼロでも）借入可能なローンもありますが、当然そのぶん毎月の返済が厳しくなってしまいます。

その点、自己資金が多ければ、借入金額を大幅に減らすことも可能です。また、自己資金をある程度用意できれば、計画性のある借り主と判断されて、より条件のいい住宅ローンが利用できるかもしれません。

一般的な基準として、建築費用の20%以上がひとつの目安とされています。もし、自力での調達が厳しいのであれば、贈与や親族からの借入れも検討してみてください。

STEP5 利用できる補助制度の確認

住宅ローンの目処がついたら、最後に住宅ローンで利用できる優遇制度や補助制度も検討しておきましょう。

最初に検討すべきは、やはり「住宅ローン控除※1」（住宅借入金等特別控除）です。住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合、所得税から0.7%が最大13年間控除されます。

一般的な新築住宅の対象上限は3,000万円ですので、年末のローン残高が3,000万円だった場合、3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円（年間）が控除されます。

ただし、令和4年の法改正前は、控除率が1%でした。控除期間が10年から13年に増えたとはいえ、大幅に控除額が減額されたことになります。

とはいえ、「長期優良住宅：5,000万円」「ZEH水準省エネ住宅：4,500万円」など、高性能住宅の基準額が逆に増額されているのは嬉しいポイントといえるでしょう。

控除だけでなく住宅の価値という面からも、高性能住宅という選択肢を検討する価値は大いにあると思われます。

そのほかにも、消費税負担増の軽減を目的に現金が支給される「すまい給付金※2」や贈与に対して最大1,000万円が非課税となる「住宅取得時の贈与税非課税枠※3」などが、利用可能です。

こういった制度は、毎年のように要件や期間が変更になるため、専門家と相談しながら慎重に検討していただければと思います。

※参考1：住宅ローン減税 – 国土交通省
※参考2：すまい給付金制度
※参考3：住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 – 国土交通省

まとめ

本文でもお話ししたとおり、資金計画の立て方次第で、マイホームの品質や将来のライフプランは大きく変わってくるものです。

希望を盛り込んだ豪華な家にしたい気持ちはよく理解できますが、ムリをして生活が苦しくなるようでは、せっかくのマイホームが台無しになってしまいます。

「払える金額ではなく、ムリなく返済できる金額をもとに資金計画を立てる」

あとから後悔しないように、上記を頭に刻み込んで、専門家と相談をしながらじっくりと計画を立ててください。