一言で住宅ローンと言っても、実は種類や組み方は様々あります。

大抵は不動産会社やハウスメーカーの営業に勧められて組むことが多いですが、何かあった時に責任を取るのは自分自身。
最低限の知識を持っておくことはとても重要です。

本記事では、住宅ローンの注意点や組み方について紹介しますので、「住宅ローンで失敗したくない！」という方はぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンは『変動金利型』と『固定金利型』の2種類

住宅ローンには大きく分けて、変動金利型と固定金利型があります。
地方銀行は変動金利型を扱っている事が多く、固定金利の代表であるフラット35は民間企業でも代理店となって取扱しています。

『変動金利型』の特徴

• 固定金利よりも金利が安く設定されている
• 金利見直しがあっても、毎月の返済額は5年に一度しか見直されない
• 見直し後の返済額は、前回の1.25倍以上には増えない
• 完済予定になっても、残債が残る未払いリスクがある

『変動金利型』に向いている人

• 返済期間が短かったり、借入額が少ない人は比較的金利上昇の影響を受けずらい
• 返済額に対する収入に余裕があるか、共働きをする予定などで余裕ができそうな人
• 退職金があったり、相続で現金が入ってくる予定があれば繰上返済を行うことで金利上昇の影響を避けられる

『固定金利型』の特徴

• 変動金利よりも金利が高いので、総返済額でみれば変動金利よりも多くの金利を支払う可能性がある
• 返済額が変わらないので、将来のプランが立てやすい
• 金利の動向を小まめに気にする必要もないので、精神的に安心できる
• 変動金利に比べて、支払う金利が増える分、借入元本を減らさなければいけない

『固定金利型』に向いている人

• 月々の返済額が家計ぎりぎりの人（金利上昇に耐えられない）
• 金利の動向を確認するのが面倒な人
• 将来のプランを少しでも明確にして、不安材料を減らしたい人

変動金利型にも固定金利型にも、それぞれメリットやデメリットがあります。
自分の置かれている状況や将来のライフプランによってもどちらを選択すべきか変わりますので、担当の営業マンによく相談してみましょう。

また金融機関の中には、5年固定や10年固定といった期間選択型固定金利も存在します。
しかし変動金利ほど金利が安くなく、借入した時点で返済総額が確定しないこともあるため注意が必要です。

住宅ローンの注意点

賃貸に出すと契約違反になる!?

住宅ローンを借りる際には、自己の居住用であることが前提となっています。
しかし、住宅ローンの返済期間は長期に渡るので、転勤や親の介護のための住み替えなどの事情で引っ越しをする可能性もありますよね。
そうした場合、空き家を有効活用しようとして、金融機関に無断で他人に賃貸として貸し出すと契約違反となることがあります。
契約違反と見なされれば、一括返済請求など法的措置も含めた厳正な処置が取られてしまいます。

賃貸に出さなければいけないやむを得ない事情が発生した場合は、事前に金融機関に必ず相談するようにしましょう。
場合によっては、認めてくれるケースもあります。
また、金利負担が増えますが、住宅ローンからアパートローンに切り替えるなどして賃貸にすることも可能です。

低金利で期間が長いので借りすぎに注意

「最初は予算を3000万円で考えていたけれど、追加工事などで予算よりも大幅に費用がかかった…」というのはよくある話です。
例えば、100万円追加しても金利0.8％で35年返済の場合は、月々の返済額に2640円プラスするだけで済みます。
心理的ハードルが下がって、つい多く借入してしまいがちですが、必ずしも借入可能額＝返済適正額ではありませんので、本当に必要な追加工事なのか、よく考えておく必要があります。
特に変動金利で住宅ローンを組む場合は、ある程度余裕を持った借入が必要になりますので、借入額を決定する際は慎重に行いましょう。

住宅ローン控除を利用するには初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に対して0.7％を13年間減税される制度です。
住宅ローン控除を受けるためには、借入期間や床面積、合計所得金額などの条件がありますので、事前に国税庁のサイトなどで確認するようにしましょう。

また、住宅ローン控除の対象であっても、初年度は確定申告が必要になります。
確定申告の際に必要な書類は以下の通りです。

• 本人確認書類
• 確定申告書（税務署・国税庁サイト）
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（税務署・国税庁サイト）
• 住宅ローンの年末残高証明書（住宅ローンを契約した金融機関）
• 登記事項証明書（法務局）
• 不動産売買契約書の写し

年末残高証明書のように送られてくるものだけでなく、法務局で自分で取得しなければいけない書類もあるので、慌てないように事前にしっかりと準備しましょう。
確定申告の時期は住宅ローンを組んだ翌年の2月16日～3月15日の期間です。
会社員の場合は、2年目からは年末調整の手続きとして行えます。

まとめ

現在は、低金利の恩恵もあって、住宅ローンが比較的借りやすい時代です。
しかし、自分に合った住宅ローンの種類を選択したり注意点をよく理解しないと、後から後悔することになります。
大抵の人は住宅ローンを組むのは人生で一度か二度。
また、住宅ローンを途中から変更するとなると余計な手数料や諸経費がかかってしまいます。
本記事を参考にして、住宅ローンと上手に向き合い、買ってよかったと思えるマイホームを手に入れましょう！